| De vraag wat huurdersonderhoud is, en wat verhuurdersonderhoud, is een van de lastigste vragen uit huurdersrechtland. De regels die hiervoor gelden zijn heel globaal, en er zijn ontzettend veel situaties mogelijk. De huurcommissies en rechters hebben dus veel eigen interpretatieruimte en dat is te merken als je de uitspraken uit het hele land met elkaar vergelijkt: daar kunnen grote verschillen tussen zitten.
De algemene regel:
De verhuurder is verplicht de woning zodanig te onderhouden dat de huurder de woning naar behoren kan gebruiken. Hij is verantwoordelijk voor alle onderhoud/reparaties, behalve voor het onderhoud dat voor rekening van de huurder is. De kleine en dagelijkse reparaties zijn voor rekening van de huurder.
Voorbeelden van verhuurdersonderhoud:
- het buitenschilderwerk
- onderhoud van technische installaties (C.V., gas, water, licht, intercom, centrale antenne, etc.)
- onderhoud van dak(-bedekking) en goten
- verstoppingen in de hoofdriolering
- onderhoud van kozijnen
Voorbeelden van huurdersonderhoud:
- het binnenschilderwerk
- behangen
- repareren van lekkende waterkranen
- voorkomen van bevriezing waterleiding
- vervangen van kapotte stopcontacten
- onderhoud en vervanging van hang- en sluitwerk
- vervangen van kapotte ruiten
- schoorsteen vegen
- jaarlijkse schoonmaakbeurt van C.V-installatie
- schoonhouden en ontstoppen van putten, goten, schoorstenen, wasbak, regenpijp, WC, etc.
De verhuurder is verplicht het onderhouden uit te voeren waar hij verantwoordelijk voor is. De huurder mag met 'zijn' onderhoud ook wachten tot hij de woning weer verlaat, maar als er dan schade ontstaat aan zaken waar de verhuurder het onderhoud van moet doen, kan de huurder wegens laksheid aansprakelijk worden gesteld.
Andersom geldt hetzelfde; als de verhuurder zijn onderhoud niet doet en bv. het binnenschilderwerk raakt hierdoor beschadigd, dan kan de huurder de verhuurder aansprakelijk stellen.
Huurder is verplicht om de verhuurder in de gelegenheid te stellen verhuurdersonderhoud te verrichten, de zgn. gedoogplicht. Dat is anders bij woningverbetering, dan wordt er iets extra's aan de woning toegevoegd (een groter aanrecht of douchecel, dubbel glas). De huurder moet accoord gaan met zo'n geriefsverbetering en de daarbij behorende hogere huurprijs.
Achterstallig onderhoud
Helaas zijn er nog veel verhuurders die hun woningen slecht onderhouden. Een huurder heeft een aantal mogelijkheden om de verhuurder hierop aan te spreken. Als de buren hetzelfde probleem hebben, is het effectiever om gezamenlijk naar de verhuurder te stappen. Zelf de reparaties verrichten en de rekening naar de verhuurder sturen is af te raden, tenzij het vantevoren duidelijk (schriftelijk!) wordt afgesproken met de verhuurder.
Voorbeelden van achterstallig onderhoud dat voor rekening van de verhuurder is (tenzij de onderhoudsgebreken te wijten zijn aan de huurder zelf):
- onderhoud van het trapportaal
- slechte of afgekeurde electrische bedrading
- wijkende buitenmuur
- houtwerk kozijnen en ramen
- toegangsdeur van de woning
- loszittend verandahek
- lekkende douchevloer
- vochtproblemen, schimmel
- scheuren in voor- en achtergevel
- loszittende trapleuningen
- scheuren in het aanrecht
- afbrokkelend plafond
- verrotte vloeren, ook van veranda/balkon
- ramen die niet open of dicht kunnen
Een huurder kan het volgende ondernemen tegen een verhuurder die zijn achterstallig onderhoud niet verricht (terwijl huurder daar wel -schriftelijk- om gevraagd heeft):
- De jaarlijkse huurverhoging weigeren
- huurverlaging voorstellen aan de verhuurder en vervolgens (als de verhuurder niet accoord gaat) aan de huurcommissie
- Bouw- en woningtoezicht van de gemeente inschakelen. Zij kunnen een rapport over de onderhoudstoestand schrijven dat later bij de rechter (zie 4.) gebruikt kan worden, en zij kunnen de verhuurder 'aanschrijven' dat hij het onderhoud moet doen.
- Naar de rechter stappen om de verhuurder te dwingen het onderhoud te verrichten.
.
|
